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| 2017年房地產(chǎn)價(jià)格走勢分析 |
| 發(fā)布者：遼寧紫光集團(tuán) 發(fā)布時(shí)間：2016/12/31 瀏覽次數(shù)：3334 |
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2017年房地產(chǎn)價(jià)格走勢分析
房價(jià)“泡沫” ：2017年房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒓斜l(fā)
資產(chǎn)泡沫在堆積，而銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款也還在快速增長。一方面，房貸業(yè)務(wù)幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力;另一方面，在相對謹(jǐn)慎的前提下，銀行對品牌房企布局在一二線城市的住宅項(xiàng)目仍頻頻輸血。
業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年市場的火爆掩蓋了部分市場風(fēng)險(xiǎn)。但房價(jià)“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)與高企的個(gè)人按揭杠桿風(fēng)險(xiǎn)正逐步累積，樓市一旦調(diào)整，可能帶來不小的金融風(fēng)險(xiǎn)。如不及時(shí)化解，預(yù)計(jì)此類風(fēng)險(xiǎn)有可能在2017年集中爆發(fā)。
房貸成銀行主力貸款板塊
房貸業(yè)務(wù)幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務(wù)的絕對主力。數(shù)據(jù)顯示，18家上市銀行截至今年上半年末的個(gè)人住房按揭貸款余額合計(jì)為14.12萬億元，較去年底的漲幅接近20%。
數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)銀行上半年新增個(gè)人住房按揭貸款4078億元，較去年末增長14.7%，新增房貸占新增個(gè)貸的比例為97%。建行董事長王洪章表示，下半年還會(huì)大力發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，并加快住房公積金貸款的發(fā)展。
中信銀行數(shù)據(jù)顯示，上半年住房按揭貸款較去年末的增速達(dá)到29.4%。中信銀行董秘王康在發(fā)布會(huì)上回答《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者提問時(shí)表示，中信銀行對個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)是“優(yōu)先支持、優(yōu)先發(fā)展”，但也有一定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)確保風(fēng)險(xiǎn)可控�！拔覀円灿邪酌麊危瑑�(yōu)先選擇一些價(jià)位比較合理的、配套良好的樓盤;資質(zhì)評級較高的開發(fā)商樓盤;一線城市、價(jià)格比較穩(wěn)定的樓盤�！蓖蹩嫡f。
興業(yè)銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當(dāng)中，有55.3%來自于新增個(gè)人房貸。“下半年興業(yè)銀行將繼續(xù)大力發(fā)展資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量比較穩(wěn)定的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)�！迸d業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理鄒積敏表示。
實(shí)際上，不少銀行都在通過打低價(jià)牌來加大對房貸市場布局力度。以天津?yàn)槔�，目前提供房貸業(yè)務(wù)的16家銀行全部提供優(yōu)惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。
2017年房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)
由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動(dòng)性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點(diǎn)使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房價(jià)實(shí)質(zhì)上是權(quán)利價(jià)格。房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)。同時(shí)，又由于房地產(chǎn)使用價(jià)值的多樣性，對于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價(jià)格，例如所有權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格等等。
2、作為房價(jià)基礎(chǔ)的價(jià)值具有特殊性
一般商品都是人類勞動(dòng)的產(chǎn)品，商品的價(jià)值量是由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動(dòng)才能以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來計(jì)量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，房價(jià)也不完全是社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。如前所述，房價(jià)只能說基本上是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價(jià)格受到供求關(guān)系的影響特別大，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然拉動(dòng)地價(jià)上漲，由此影響到房價(jià)也呈現(xiàn)出長期上升的趨勢。
3、房價(jià)具有特殊的形成機(jī)制
房價(jià)受到房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的影響特別大。一方面是房地產(chǎn)的個(gè)別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房價(jià)上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長和地區(qū)性的特點(diǎn)，也使供給有明顯的滯后性，在一定時(shí)期供求關(guān)系不可能隨時(shí)調(diào)整，一旦供過于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間(短則一、二年，長則三、四年)才能調(diào)整過來，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價(jià)格(指市場供給和市場需求相平衡時(shí)的價(jià)格)的形成主要是由需求量的變動(dòng)所決定的。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時(shí)，房價(jià)便呈現(xiàn)出上升趨勢。
同時(shí)，房價(jià)受到房地產(chǎn)效用及其長期發(fā)展趨勢的影響也特別明顯。不僅不同的房地產(chǎn)有不同的效用，而且即使同宗房地產(chǎn)，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價(jià)值，這就直接決定了它們之間的價(jià)格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時(shí)間特別長，未來的供求變動(dòng)對價(jià)格變動(dòng)趨勢會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。購房者投資置業(yè)，總是希望所購置的房地產(chǎn)能保值增值，因此，在購房時(shí)不只是考慮當(dāng)前，而是更多地考慮未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，因而價(jià)格預(yù)期的心理因素，就成為影響房價(jià)長期走勢的一個(gè)不可忽視的因素。
4、房價(jià)具有顯著的個(gè)別性
這里所說的個(gè)別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價(jià)格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的個(gè)別性所造成的，由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)實(shí)際的價(jià)值和使用價(jià)值是各不相同的，因而其價(jià)格也具有個(gè)別性。
5、房價(jià)具有多種表現(xiàn)方式
一般商品的交易方式主要是買賣，售價(jià)比較單一。而房地產(chǎn)是價(jià)值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產(chǎn)買賣和租賃在交易量和市場范圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股等。在這些不同的交易方式中，房價(jià)也有不同的表現(xiàn)方式，如售賣價(jià)、租賃價(jià)、抵押價(jià)、典當(dāng)價(jià)等等。
6、房價(jià)總水平具有上升趨勢
一般商品的價(jià)格隨供求關(guān)系的變動(dòng)而上下浮動(dòng)，總趨勢是隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品成本的降低而趨于下降。而一個(gè)城市或地區(qū)的房價(jià)總水平，雖然受供求關(guān)系影響會(huì)出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個(gè)較長時(shí)期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢。主要是因?yàn)橥恋氐南∪毙院凸⿷?yīng)量的有限性，需求拉動(dòng)地價(jià)上升，同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開，加工在土地上的勞動(dòng)積累也使土地不斷增值，地價(jià)上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。此外，一個(gè)城市或地區(qū)房價(jià)還同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房價(jià)相應(yīng)上升。綜合上述因素，從長期發(fā)展趨勢看房價(jià)總水平趨于上升，這是同一般商品價(jià)格所不同之處。
房價(jià)的主要功能和作用
房價(jià)在市場價(jià)格體系中的基礎(chǔ)地位，決定了它在市場經(jīng)濟(jì)中具有非常重要的功能和作用。具體表現(xiàn)為：
首先，作為基礎(chǔ)性價(jià)格，房價(jià)水平一定程度上決定著市場總體價(jià)格水平。表現(xiàn)為房價(jià)作為生產(chǎn)要素價(jià)格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本，房價(jià)合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場價(jià)格的真實(shí)程度，而且由于住房的價(jià)值量大在家庭消費(fèi)支出中占有較大比重，住房價(jià)格在全社會(huì)消費(fèi)價(jià)格中的權(quán)重相應(yīng)較大，對整個(gè)市場消費(fèi)價(jià)格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。
其次，住房作為重要的消費(fèi)資料，住房價(jià)格對調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價(jià)格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會(huì)由此下降;反之住房價(jià)格水平低，能增強(qiáng)居民的購房能力，相應(yīng)提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房價(jià)格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題。
再次，價(jià)格作為市場經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。表現(xiàn)為可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，商品房價(jià)格高，開發(fā)商有利可圖，增加開發(fā)量，由此增加供給，而房價(jià)高，消費(fèi)者減少購買，也會(huì)縮小需求;反之商品房價(jià)格低，開發(fā)商無利可圖，就縮減開發(fā)量，由此減少供給，而房價(jià)低，促使消費(fèi)者購買，又會(huì)增加需求，這樣就可以利用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)商品房供求，實(shí)現(xiàn)供求總量平衡。同時(shí)，不同類型、不同層次的房價(jià)結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，從而達(dá)到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房價(jià)機(jī)制與供求機(jī)制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。 |
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